部分城市调整首套房贷款利率 30城低于4.1%

部分城市调整首套房贷款利率——释放房地产市场合理需求

 

一段时间以来，房地产市场供需两端逐步恢复，个人住房贷款的资金价格进一步下降。在首套住房贷款利率政策动态调整机制指导下，已有部分城市首套房贷款利率降至4%以下，购房成本持续下降。

 

从供给端看，房地产企业的流动性得到有序缓解，优质房企融资环境明显改善，保交楼专项借款资金已基本投放至项目，有效促进了建设交付，房地产市场合理需求有望进一步释放。

 

多地动态调整利率

 

近期，多地首套房贷款利率进一步下降，部分已降至3.8%、3.7%。

30城低于4.1%

贝壳研究院数据显示，截至1月31日，在监测的103个城市中，首套房贷款利率低于4.1%的城市共30个，其中二线城市8个，其余均为三四线城市。

 

这些城市首套房利率的下降，与首套住房贷款利率政策动态调整机制密切相关。日前，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。若某城市的新建商品住宅销售价格连续3个月环比、同比均下降，该城市可阶段性维持、下调或取消当地的首套房利率政策下限。

 

该政策是去年四季度相关政策的延续。去年9月份，人民银行、银保监会发布通知，符合条件的城市可自主决定、在四季度阶段性放宽新发放首套房贷利率下限。“政策出台后，一些城市政府积极作出相应调整，带动新发放房贷利率有所降低。”央行货币政策司司长邹澜表示，数据显示，2022年12月新发放的个人住房贷款利率全国平均为4.26%，较2021年12月下降1.37个百分点，已达到2008年有统计以来的最低水平。

 

“此次调整，主要是在前期政策取得较好效果的基础上，按照因城施策原则，根据各城市房地产市场发展状况，动态调整‘允许阶段性放宽新发放首套房贷利率下限的城市范围’，进而形成支持房地产市场平稳健康发展的长效机制。”邹澜说。

 

针对市场上房贷利率下降是否会导致热钱涌入楼市的声音，金融管理部门明确表示，新政策具有稳定性，同时兼具灵活性。“房价存在明显的周期性波动规律，连续3个月上涨或连续3个月下降，说明房价已出现趋势性变化，但趋势性变化形成的时间往往较长。”邹澜说，按照新政策，虽然相关部门每季度要评估房价变动情况，但若要真正调整房贷利率下限，该周期可能远远超过评估周期。

 

改善需求端预期

 

改善社会预期，释放合理需求，是今年房地产市场的一项重要工作。中央经济工作会议明确提出，要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设；要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

 

目前，房地产市场销售仍面临压力。国家统计局最新数据显示，2022年商品房销售面积135837万平方米，比上年下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%；从销售额看，商品房销售额133308亿元，下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。

 

“需求端下降有多方面原因，预期不稳是重要原因之一。”上海金融与发展实验室主任曾刚说，一方面，受疫情影响，部分居民收入预期发生变化，导致其购房行为更趋谨慎；另一方面，此前个别房企出现流动性困难、融资受阻，甚至导致在建房屋无法按时交付，进一步影响了居民购房信心和预期。

 

多地首套房贷款利率下降，将有助于进一步释放合理需求、扩大有效需求、支持刚性和改善性住房需求。“在住房消费等领域，还存在一些妨碍消费需求释放的限制性政策，这些消费潜力要予以释放。”中央财办有关负责同志表示，合理增加消费信贷，支持住房改善等消费；同时，结合落实生育政策和人才政策，解决好新老市民、青年人等住房问题。

 

国家统计局局长康义表示，我国仍然处在城镇化持续发展阶段，去年常住人口城镇化率比上年提高了0.5个百分点，达到65.22%，但与发达国家80%左右的水平相比仍然不高。去年我国新增城镇人口数量巨大，这些就是未来的发展空间。接下来，房地产市场合理需求将逐步释放。

 

做好供给端保障

 

由于房地产需求端和供给端相互影响、相互强化，接下来还要持续做好供给端保障工作。中央经济工作会议明确提出，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足房地产行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。

 

“供给端的问题主要表现为房企的流动性紧张。”曾刚说，这会带来两方面影响。一方面是抬升房企信用风险，导致其融资进一步受阻，融资困难又加速了房企的风险暴露；另一方面，资金困难会导致房企的部分在建房屋无法按时交付，会影响购房者需求预期，进而影响房企的销售、回款，进一步加剧房企的流动性紧张。

 

为解决以上问题，金融管理部门着力缓解房企流动性紧张、稳定房企合理融资。此前，信贷、债券、股权融资已“三箭齐发”，房企尤其是优质房企的融资环境已明显改善。数据显示，2022年9月份至11月份，房地产开发贷款累计新增1700多亿元，同比多增2000多亿元；2022年四季度，境内房地产企业债券发行1200多亿元，同比增长22%。

 

下一步，金融管理部门将综合施策，改善优质房企的经营性和融资性现金流。此前，人民银行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，研究解决改善房企的资产负债状况，将聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展资产激活、负债接续、权益补充、预期提升四项行动，引导优质房企资产负债表回归安全区间。

 

与此同时，保交楼、保民生、保稳定各项工作也将扎实推进，进一步稳定购房者的预期和需求。人民银行、银保监会联合召开的主要银行信贷工作座谈会强调，要运用好保交楼专项借款、保交楼贷款支持计划等政策工具，积极提供配套融资支持，维护住房消费者合法权益。“保交楼专项借款资金投入带动形成一批实物工作量，有效促进了项目的建设交付。”银保监会相关负责人说。

 

 

2023年伊始，刚需一族再迎购房成本进一步降低的好消息。

 

1月5日，央行、银保监会发布《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

 

上述两部门表示，住房贷款利率政策与新建住房价格走势挂钩、动态调整，有利于支持城市政府科学评估当地商品住宅销售价格变化情况，“因城施策”用足用好政策工具箱，更好地支持刚性住房需求，形成支持房地产市场平稳健康运行的长效机制。

 

1、阶段性动态调整

 

着眼于“因城施策”，政策明确，地方政府可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

 

对于采取阶段性下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市，政策指明，如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

 

“此次发布的政策通俗理解就是，房价持续疲软的城市，可以在后续自主决定房贷利率下调的空间，这就相当于允许此类城市的房贷利率可以比其他城市更低。同时，此次政策还提及了‘阶段性’一词。其含义是，房价若是持续疲软则可以落实此类权限；但若是房价重新复苏或过热，则需要暂停此类权限。这说明，此类政策将基于房价或市场走势进行阶段性的调整。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受中国商报记者采访时说。

 

英大证券研究所所长郑后成此前表示，与降低首付等举措相比，降低房贷利率是推升商品房销售面积累计同比更有效的手段。降低房贷利率能够持续缓解购房者现金压力，对减轻购房负担发挥实质性作用。

 

本次政策并非国家给予刚需的首轮利好。就在刚刚过去的2022年，央行和银保监会已向住房贷款利率频频出手。

 

2022年5月，央行、银保监会发布通知，将购买普通自住房的首套商业性个人住房贷款利率下限调整为相应期限LPR（贷款市场报价利率）减20个基点，二套住房贷款利率下限不变。9月，央行、银保监会发布《关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》（以下简称930政策），明确对于2022年6至8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

 

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，本次政策较930政策更加灵活。当前，多个城市房地产市场调整压力较大，价格仍处于下跌通道，短期符合条件可以下调或取消房贷利率下限的城市数量较多。

 

2、或有更多城市调整房贷利率

 

对于具体施行时间，新政明确，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。不难看出，此次政策是2022年住房信贷政策的延续。

 

此外，第二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限依然保持不变。

 

“此次政策，实际上是对2022年相关政策的修正或细化，说明2023年要继续落实降房贷、允许部分城市突破利率下限等操作。而且，新政充分体现了一个重要思路，即2023年信贷政策要继续宽松，尤其是要强调对购房刚需进行保护和支持。”严跃进表示。

 

新政再次提及房价疲软城市的标准：新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市。根据国家统计局全国70城房价指数数据，最近3个月房价持续下降的城市共有38个。其中二线城市13个，分别为大连、福州、哈尔滨、兰州、南宁、厦门、沈阳、石家庄、太原、天津、武汉、长春及郑州；三四线城市有25个，分别为蚌埠、北海、常德、丹东、桂林、惠州、吉林、济宁、金华、锦州、九江、洛阳、牡丹江、平顶山、秦皇岛、韶关、唐山、温州、无锡、襄阳、徐州、扬州、宜昌、岳阳及湛江。

 

严跃进认为，当下房价疲软城市数量较2022年首次改革的23个明显增多，这意味着各地更要主动降低房贷利率。从城市名单看，二三线城市均有一些典型的疲软城市，比如二线城市的天津、太原、郑州等，三线城市的惠州、金华、徐州等。这要求各地参照此类城市的能级，对同类城市也要落实相似的政策，即房贷利率下限下调或取消的政策。

 

3、扩内需、促消费成主旋律

 

2022年12月召开的中央经济工作会议提出，要“因城施策，支持刚性和改善性住房需求”。日前召开的2023年中国人民银行会议明确：“支持房地产市场平稳健康发展”。业内人士普遍认为，2023年，房地产市场将着力改善需求端。

 

据不完全统计，截至2023年1月5日，广东、江苏、山东、浙江等27个省份已召开地方经济工作会议。会议公开信息显示，江苏、河南、四川等共计17个省份围绕住房消费、防范化解房地产风险、住房保障和房地产改革等方面对2023年房地产工作做出部署。扩内需、促消费、防风险成为2023年房地产业发展的关键词。

 

在落实“因城施策”方面，大动作正在积蓄。

 

1月5日，住建部部长倪虹在接受央视专访时表示，对于购买第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率该降的都要降下来。对于购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。对于购买三套以上住房的，原则上不支持，不给投机炒房者重新入市留有空间。

 

“我们将牢牢抓住让人民群众安居这个基点，以努力让人民群众住上更好的房子为目标，从好房子到好小区，从好小区到好社区，从好社区到好城区，进而把城市规划好、建设好、管理好，让城市更宜居、更韧性、更智慧。”倪虹表示。

 

严跃进认为，此次政策为2023年住房工作和两会住房政策明确了总的思路，尤其是首套房的政策支持力度明显加大，这也是基于住房市场对内需和防风险两个领域的重要作用考量的。相关房企和金融机构应积极学习住建部住房政策内容，主动让业务推进有正确的方向和科学的应对。